年末に中古物件を新たに貸付けた場合の確定申告について

 【初めての不動産所得の確定申告について、届出書とか申請書とかどうするか、経費の計上ができるかなど悩んでいませんか？】

　先日こんなお問合せがありました。

（ご相談内容）

　今年から不動産貸付事業を開始しようと考えています。

　企業に勤めており、給与所得があります。

　先日一軒目の中古物件買い付けをし、引き渡しは先方の事情で１２月中旬予定です。今年中に入居を募集（事業を開

始）し、今年の確定申告として、物件の減価償却費や光熱費などの経費計上し、赤字になれば、給与所得から控除でき

ればと、考えています。

　物件の引き渡しが、１２月中旬で、そこからリフォームや入居募集を行う予定です。

〈 ご質問内容　〉　

　1⃣　開業届出書、青色申告承認申請書の提出が必要なのかどうか。

　　　年末は、リフォームや入居募集で慌ただしくなりそうなので、できれば上記書類は提出せず、白色申告で

　　対処できないかというお問合せでした。

　2⃣　今年中に、入居が確定し、入居者からの売上（賃料）がないと、確定申告で経費の計上ができないのでしょう

　　　か？

　３⃣　今年の売上（賃料）はゼロの場合、減価償却費や光熱費などの経費による赤字と、給与所得と損益の通算は

　　　できるのでしょうか？

　個人が新たに不動産の貸付けを始めたときは、「個人事業の開業届出

書」を提出する必要があります。速やかに（開業から１ケ月以内）提出します。

　業務を開始した時に提出するのであって、「家賃が初めて入ったと

き」とはされていないため、入金が翌年になったとしても、今年分とし

て提出しましょう。

　また、様々な特典を受けるために、期限までに「青色申告の承認申請

書」を合わせて提出されることをお勧めします。

　今回のケースの場合、年末に不動産の貸付を開始されるとのことです

ので、翌年２月１５日が期限となります。

　ただ、仮にいずれの書面も提出しなかった場合でも、特にペナルティ

となることはなく、不動産貸付の経費の範囲（例えば、高熱費や固定資産税などの税金など）も基本的に、変わること

はありません。（一部、青色申告の承認を受けることで取り扱いが変わるものもあります。）

☆　ご参考までに、持ち家を貸し付け、不動産所得を申告する場合、下記の３種類から選ぶことができます。

　●　白色申告（控除なし）

　●　青色申告（10万円控除）

　●　青色申告（55万円又は65万円控除）※５棟10室以上など事業的規模以上の貸付の場合

節税メリットという意味では、65万円控除が最も効果がありますが、白色申告であっても、問題とはなりません。

　法律上、経費に算入できるのは、「売上（賃料）にかかる直接的な原

価」、「その年の販売管理費など業務について生じた費用で、債務の確

定したもの」とあります。

　不動産を年末までに取得し、実際に広告募集などを行ったり、火災保

険料などを支払ったり、いつでも貸し付け可能な状態であれば、実際の

入居が翌年になり、賃料の入金が翌年になったとしても、今年に払った

費用で、債務が確定しているものであれば、経費に計上しても問題あり

ません。

　（もし、お尋ねがあった場合、入居募集をかけ、年末までの分の請求を支払ったが、年末時にお

いては、実際の入居はなかったと説明し、請求書等を保管しておきましょう。）

　白色申告であっても、不動産所得の損失が出た場合、その年の給与所

得との損益の通算は行うことができます。

　（一部、借入利息で損益通算できない部分もあります。）

　今回のケースの場合、不動産所得と給与所得の確定申告により、還付

手続きとなるかと思われます。

　ただし、白色申告ですと、損失を翌年に繰り越して、翌年以降３年間

で生じた所得との通算をすることができません。

（青色申告をすることの大きな節税メリットの一つです。）

　青色申告（10万円控除）であっても、繰り越し控除が可能ですので、この申請は、提出期限までに是非していた

だいていいただきたいと思います。

　新たに不動産貸付を開始された場合の確定申告についてご説明いたし

ました。

　今回のケースのように、年末の慌ただしくお忙しい時期に、業務を開

始された場合について、諸届けや売り上げ、経費の考え方、実際の確定

申告のご提出まで、短期間で仕上げていく必要があります。

　「時間がない、何からどう始めたらよいかわからない」などのお悩み

がございましたら、是非、幣事務所へお問合せください。

　また、確定申告の税務に強い税理士をお探しの方は、是非お気軽にお問合せ

ご相談ください。